Thị trường giảm tốc, môi giới lặng lẽ rời condotel

Bất động sản nghỉ dưỡng ven biển, trong đó có condotel từng nổi lên như một hiện tượng trên thị trường bất động sản, nhất là tại các khu vực trọng điểm như Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh, Phú Quốc. Tuy nhiên, từ cuối 2018 đến nay, khi thị trường giảm tốc, nhiều môi giới đã tháo chạy, tìm kiếm cơ hội tại các phân khúc tiềm năng khác.

Từ thời hoàng kim

Giai đoạn 2015-2017 có thể được coi là thời hoàng kim của condotel. Thời điểm đó, giới đầu tư đã ví loại hình bất động sản mới này với hình ảnh “gà đẻ trứng vàng” bởi cam kết lợi nhuận hấp dẫn từ 10-12%. Chính bởi sự hấp dẫn đó mà condotel nhanh chóng trở thành trào lưu và là sản phẩm dẫn đầu thu hút vốn đầu tư.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong năm 2017, một số địa phương có số căn condotel mở bán mới nhiều nhất là Khánh Hòa (hơn 11.800 căn), Đà Nẵng (hơn 7.000 căn)…

Tại Quảng Ninh, dù xuất hiện muộn hơn nhưng condotel cũng phát triển khá nhanh và trở thành xu hướng đầu tư bất động sản mới tại đây. Trong năm 2017, có hơn 1.300 căn condotel mở bán trên địa bàn tỉnh này.

Thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho thấy, chỉ tính riêng Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc và Hạ Long, trong giai đoạn 2015 – 2018 đã có khoảng 30.000 sản phẩm condotel được tung ra thị trường.

Đến cơn thoái trào

Sau khoảng ba năm khuấy đảo các thị trường du lịch – nghỉ dưỡng, từ năm 2018, condotel bắt đầu rơi vào giai đoạn thoái trào.

Số liệu của VARs cho thấy, đến quý 3-2018, tồn kho condotel cả nước đã lên tới 20.000 căn, trong khi lượng giao dịch thành công chỉ đạt khoảng 1.000 sản phẩm. Lượng tồn kho này là quá lớn, bởi năm 2018 cũng là năm mà nguồn cung mới tại các thị trường trọng điểm đã sụt giảm mạnh so với những năm trước đó.

Cũng theo số liệu của đơn vị này, đến hết quý 3-2018, nguồn hàng tung ra thị trường Đà Nẵng lên tới gần 10.000 căn nhưng giao dịch thành công chỉ đạt 294 căn. Tại Nha Trang, nguồn cung ra thị trường là 12.000 căn nhưng lượng giao dịch từ đầu 2018 đã giảm xuống chỉ còn khoảng 20%, so với 60-70% của thời kỳ trước.

Bước sang năm 2019, cơn thoái tráo condotel vẫn tiếp diễn. Thống kê của VARs cho thấy, sáu tháng đầu năm 2019, tổng nguồn cung condotel trên cả nước đạt 11.855 căn, nhưng lượng giao dịch chỉ đạt 2.967 căn.

Trong đó, sản phẩm chào bán trên thị trường chủ yếu từ các dự án năm 2018 được tiếp tục chào bán. Tính hấp thụ thấp, chỉ đạt 25%.

Nguồn cung condotel sáu tháng đầu năm 2019 tại Nha Trang chỉ ghi nhận khoảng 1.000 căn, giảm đáng kể so với những năm trước đây. Còn tại Đà Nẵng, theo thống kê của Savills Việt Nam, nguồn cung condotel ghi nhận đến từ 15 dự án, trong đó chỉ có duy nhất một dự án mới (tính từ nửa cuối  năm 2018).

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký VARs, cho biết những thị trường condotel bùng nổ mạnh mẽ thời gian trước như Quảng Ninh, Đà Nẵng và Nha Trang tiếp tục đi vào trầm lắng. Bên cạnh nguồn cung lớn tồn lại của những năm trước thì sự trầm lắng này còn có nguyên nhân từ sự rà soát, thanh tra, kiểm tra chặt chẽ từ các cơ quan quản lý nhà nước.

Tại các thị trường trước đây bùng nổ quá mức như Vân Đồn, Phú Quốc, những nơi chính quyền nhà nước phải kiểm soát chặt chẽ cũng dẫn tới sự e ngại của các nhà đầu tư. Ngoài ra, tín dụng bất động sản tiếp tục thắt chặt, phần lớn các nhà đầu tư phụ thuộc dòng vốn này không thể có vốn đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng.

Còn nhớ, thời điểm hoàng kim, condotel không chỉ hấp dẫn trong mắt các nhà phát triển bất động sản hàng đầu như Vingroup, Sungroup, CEO Group, FLC, BIM Group…, mà còn hút sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư thứ cấp, các nhà đầu tư cá nhân và cả môi giới.

Tuy nhiên, sau những biến động mạnh của thị trường cũng như hàng loạt tranh chấp liên quan tới condotel, khách hàng dường như không còn tin vào pháp lý và cam kết lợi nhuận của loại hình này nữa. Trước thực tế đó, nhiều môi giới đã phải rời bỏ khỏi thị trường này, tìm kiếm cơ hội đầu tư ở các phân khúc khác tiềm năng hơn.

Anh Hoàng Mạnh Trung, một “sale” bất động sản nghỉ dưỡng tại Quảng Ninh, cho biết: “Khách hàng đang e ngại với condotel bởi thời gian qua xảy ra quá nhiều vấn đề về pháp lý và cam kết lợi nhuận. Nhiều chủ đầu tư sau một thời gian trả lợi nhuận đầy đủ thì không trả nữa. Việc cấp sổ đỏ cho condotel cũng gây tranh cãi”.

Theo anh Trung, việc này khiến doanh số bán hàng của anh bấp bênh, không đủ tiền trả quảng cáo. Để trang trải, anh này phải nhận bán thêm hàng ở các dự án khác, thuộc các phân khúc khác.

Cùng hoàn cảnh, chị Nguyễn Thu Giang, môi giới chuyên dòng bất động sản nghỉ dưỡng, cho biết hơn nửa năm nay chị phải “nhảy” sang bán đất nền, chung cư để trụ lại với nghề. “Nhiều thông tin cho rằng condotel vẫn tiềm năng một khi pháp lý hoàn chỉnh nên tôi cứ đợi. Dù từ 2018, các giao dịch đã thưa dần, nhà đầu tư không còn mặn mà như trước. Thế nhưng sang đến 2019, nhận thấy tình hình không khả quan, tôi phải chuyển sang bán đất nền để đảm bảo thu nhập”, chị Giang nói.

Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Bộ phận kinh doanh nhà ở của Savills Việt Nam, cho rằng cần phải có thời gian để các sản phẩm condotel dần được hấp thụ, đặc biệt là tại các thị trường Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh… Khi đó, có thể kỳ vọng vào tín hiệu khởi sắc của những thị trường này.

Trước đó, Bộ Xây dựng từng cam kết sẽ hoàn thiện pháp lý cho condotel trong năm 2019. Tuy nhiên, tại buổi họp báo thường kỳ chiều ngày 30/9 vừa qua, đại diện Bộ Xây dựng cho biết, sau khi rà soát lại, các bộ, ngành thì thấy Thông tư của Bộ Xây dựng vượt quá thẩm quyền của bộ vì liên quan đến quyền và nghĩa vụ của tổ chức cá nhân trong việc vận hành quản lý condotel. Do đó, Bộ Xây dựng đã có văn bản trình Thủ tướng và Thủ tướng Chính phủ có văn bản đề nghị Bộ Xây dựng vẫn phải chờ các bộ, ban ngành khác.

Như vậy, hiện vấn đề pháp lý cho condotel vẫn đang bỏ ngỏ, trong khi nhiều nhà đầu tư vẫn mắc kẹt với một số căn đã được tung ra thị trường. Do đó, một số ý kiến khác cho rằng, việc chờ đợi quá lâu chỉ khiến tình hình càng trở nên bất lợi.

Theo CafeLand