Phát triển bất động sản nông nghiệp nhìn từ Mỹ

Khi nhắc đến bất động sản nông nghiệp, có hai yếu tố cần lưu ý. Đó là huy động quỹ đất như thế nào, và nguồn vốn cho lĩnh vực này ra sao? Giới chuyên gia cho rằng, để phát triển bất động sản nông nghiệp, Việt Nam cần giải quyết được hai vấn đề nêu trên.

Chính sách về đất khác biệt

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – ngân hàng, cho biết ở Mỹ, đất đai thuộc về cá nhân, người nông dân có quyền sở hữu đất. Cũng có quỹ đất thuộc về chính phủ, nhưng nhìn chung, đất thuộc sở hữu của mỗi người dân và chính phủ không phải là cơ quan quản lý đất.

Trong khi đó ở Việt Nam, đất đai thuộc về toàn dân và Nhà nước quản lý. Tức là mỗi người dân Việt Nam và người nông dân nói riêng không trực tiếp sở hữu đất, mà chỉ thuê đất của Nhà nước. Có thể thuê vĩnh viễn, có thể thuê dài haṇ, nên họ không có quyền sở hữu.

Chính vì sự khác biệt về sở hữu đất đai đó mà các chính sách về đất hoàn toàn khác nhau.

Cũng theo ông Hiếu, ở các nước khác đều có một công cụ tài chính rất phổ biến. Đó là bảo hiểm quyền sở hữu đất. Một người ở bên Mỹ muốn mua đất hay mua nhà thì trước tiên phải tiếp xúc với một hãng bảo hiểm. Hãng bảo hiểm sẽ cung cấp cho họ một dịch vu ̣bảo hiểm quyền sở hữu trên miếng đất nào đó mà họ muốn mua. Khi hãng bảo hiểm muốn cung cấp dịch vu ̣này thì họ sẽ điều tra mảnh đất đang thuôc quyền sở  hữu của ai, và trước đó ai là người sở hữu; mảnh đất có bị thế chấp cho ai không; có nợ thuế chính phủ hay không.

TS. Nguyễn Trí Hiếu

“Nếu người đang sở hữu mảnh đất đó đang nợ thuế chính phủ hoặc đang thế chấp, cầm cố cho một ngân hàng nào đó thì hãng bảo hiểm yêu cầu người muốn mua mảnh đất phải giải quyết tất cả những vấn đề rắc rối trước. Tức là người đang sở hữu mảnh đất đó phải trả thuế cho chính phủ, phải giải chấp những tài sản thế chấp. Chỉ khi hoàn thành các thủ tục này hãng bảo hiểm mới bán dịch vụ cho người muốn  mua mảnh đất. Có nghĩa là, trước khi khách hàng muốn mua một mảnh đất thì người ta đã biết tình trạng của mảnh đất đó ra sao. Thành ra người mua nhà và đất ở bên Mỹ rất yên tâm vì có một công ty đã điều tra thực trạng pháp lý của mảnh đất”, ông Hiếu nói.

Trong khi, ở Việt Nam lại không có bảo hiểm đó. Chính vì thế, trong mấy chục năm qua, rất nhiều thiệt hại cho người dân, nhiều vụ mà người dân bỏ hết tiền mua rồi nhưng cuối cùng có một ngân hàng nào đó không giải chấp.

Cùng với đó là các vấn đề lừa đảo, các vấn đề liên quan đến tài chính xảy ra. “Hê ̣thống tài chính ở Việt Nam có rất nhiều lỗ hổng do chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam và từ đó không có bảo hiểm quyền sở hữu đất”, ông Hiếu nói.

Chính vì vướng mắc về pháp lý, về sở hữu và tính rủi ro của đất nên việc thu gom đất, tạo ra quỹ đất rộng lớn cũng phức tạp, lằng nhằng, khó thực hiện.

Vốn dành cho nông nghiệp còn ít, phụ thuộc ngân hàng

Ông Hiếu cho biết, ở Mỹ, người dân muốn mua đất nông nghiêp để cày cấy, họ đến ngân hàng để vay tiền. Ngân hàng có một hãng bảo hiểm điều tra tình trạng pháp lý của mảnh đất đó rồi sẽ cho vay. Chính sách hỗ trợ cho vay ngành nông nghiệp tại Mỹ cũng rất dễ dàng và nhiều ưu đãi.

Ngoài ra, doanh nghiệp nông nghiệp còn huy động vốn bằng trái phiếu hay thị trường chứng khoán. Nguồn vốn của họ đa dạng và đảm bảo. Bên cạnh đó, Chính phủ hay chính quyền tại các bang còn hỗ trợ cả phần đầu ra của ngành nông nghiệp. Họ bảo trợ rất tốt cho sản phẩm khiến người nông dân an tâm, vừa được cả đầu vào, vừa đảm bảo đầu ra.

Trong khi đó, ông Hiếu cho rằng, các doanh nghiệp Việt Nam hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp lại đang dựa quá nhiều vào vốn của ngân hàng với mức lãi suất còn cao.

“Đó là hạn chế lớn, cản trở sự phát triển của doanh nghiệp Việt Nam. Bởi vốn ngân hàng chỉ có giới hạn, lại phải thẩm định, kiểm tra phức tạp, mất thời gian và lãi suất cao. Chưa kể, vốn ngân hàng sẽ ít cho vay vốn trung và dài hạn. Trong khi đó, đây là hai nguồn vốn cần thiết trong sản xuất và kinh doanh”, ông Hiếu nhận định.

Theo ông, phần lớn các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp tại Mỹ đều sở hữu vốn tự có rất cao. Họ huy động vốn trên thị trường chứng khoán nhiều hơn là vay ngân hàng. Vì quy mô lớn, họ có thể phát hành cổ phiếu, trái phiếu.

Thị trường tài chính bên Mỹ rất rộng lớn, không giới hạn trong một vài ngân hàng. Thông thường, doanh nghiệp chỉ lựa chọn ngân hàng để vay vốn lưu động. Còn vốn trung và dài hạn sẽ đến từ nguồn chứng khoán, phát hành trái phiếu và cổ phiếu.

Ảnh minh hoạ

Ngược lại, ở Việt Nam, hầu hết các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp chủ yếu vay vốn ngân hàng, khó phát hành trái phiếu hoặc huy động vốn từ thị trường chứng khoán. Bởi quy mô của các doanh nghiệp đa phần nhỏ, sản xuất có phần tự phát, manh mún.

Một điểm khác, theo ông Hiếu, để có thể huy động được vốn trên thị trường chứng khoán, doanh nghiệp buộc phải có báo cáo tài chính rõ ràng, có kiểm toán, có lợi nhuận… Về việc này, những công ty quy mô nhỏ thường khó đáp ứng các yêu cầu đó. Lợi nhuận bấp bênh và không có khoản tiền duy trì đều đặn việc lập báo cáo tài chính, kiểm toán.

Trong khi đó, nông nghiệp là một ngành vô cùng quan trọng đối với nhiều quốc gia, là ngành nuôi sống hàng tỉ người trên thế giới.

“Nếu nông nghiệp bị khủng hoảng, điều gì sẽ xảy ra. Đó là tình trạng đói kém, hỗn loạn. Bởi thế mà tại nhiều nước trên thế giới, nông nghiệp luôn nhận được nhiều chính sách hỗ trợ”, ông Hiếu đặt vấn đề.

Ông Hiếu lấy ví dụ điển hình như ở châu Âu, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp đều có rất nhiều ưu đãi. Hay như ở Mỹ, khi cuộc chiến thương mại Mỹ – Trung diễn ra, Tổng thống Donald Trump đã lên tiếng hỗ trợ các doanh nghiệp hoạt động trong nông nghiệp chịu thiệt hại từ việc hàng hóa không xuất sang Trung Quốc.

Việt Nam là một nước có xuất phát điểm từ nông nghiệp. Và nông nghiệp là một ngành chủ đạo, có đóng góp lớn cho nền kinh tế và cho xuất khẩu.

“Trên thực tế, nông nghiệp Việt Nam vẫn chưa nhận được nhiều ưu đãi như đáng lẽ ra nó phải có. Mặc dù Chính phủ tuyên bố quan tâm đến ngành nông nghiệp, song trên thực tế, các doanh nghiệp vẫn còn khá vất vả trong việc tìm kiếm một con đường để phát triển”, ông Hiếu cho biết.

Điển hình nhất có thể thấy, vốn dành cho ngành nông nghiệp so với các ngành nghề khác là rất ít. Vốn vay từ ngân hàng cho lĩnh vực nông nghiệp thấp hơn rất nhiều lần so với ngành nghề khác, mà ở đây có thể so sánh với nguồn tín dụng đổ vào xây dựng, phát triển dự án bất động sản. Trong khi đó, nông nghiệp lại có rất nhiều đóng góp lớn cho các ngành nghề trong tương lai.

Tuy nhiên, cũng phải thấy rằng, nông nghiệp là một ngành có rất nhiều rủi ro từ thiên tai và thị trường nên việc huy động vốn cũng khó khăn hơn. Doanh nghiệp quy mô nhỏ dễ gặp nhiều bấp bênh trong sản xuất.

“Để nông nghiệp Việt Nam phát triển, sự động viên tích cực theo hướng thực tế của Chính phủ, tức “nói phải đi đôi với thực tế” rất cần thiết. Muốn bất động sản nông nghiệp mở rộng thì bài toán vốn và quỹ đất phải giải được đầy đủ”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Theo CafeLand