Dự án chung cư Athena Complex Pháp Vân chỉ là một trong số nhiều dự án bán nhà “hai giá”. Ảnh: Lê Quân

Quái chiêu bán bất động sản “hai giá”

Theo tìm hiểu của Thanh Niên, giá căn hộ tại dự án Dreamland Bonanza 23 Duy Tân (Q.Cầu Giấy, Hà Nội) do Công ty CP đầu tư bất động sản Vinaland làm chủ đầu tư dao động từ 2 – 6 tỉ đồng (34 – 36 triệu/m2), nhưng tổng giá trị căn hộ lại chia thành 2 khoản thu: giá trị căn hộ trong hợp đồng mua bán (gồm VAT, chưa bảo trì) và phí dịch vụ tư vấn. Cụ thể, một căn hộ giá hơn 6 tỉ đồng thì khách chỉ cần đóng vào hợp đồng mua bán hơn 5 tỉ. Số còn lại được yêu cầu đóng theo nội dung “phí dịch vụ tư vấn”.

Theo bảng giá căn hộ của dự án này đang được các nhân viên môi giới tư vấn thì tổng giá trị căn hộ chưa gồm 2% phí bảo trì sẽ gồm giá trị trên hợp đồng mua bán và phí dịch vụ tư vấn (Công ty CP BIC VN thu). Tiền chênh giữa giá trị thực tế và giá trong hợp đồng mua bán 400 – 980 triệu đồng, được hạch toán vào phí dịch vụ tư vấn. Diện tích căn hộ càng lớn thì phí dịch vụ tư vấn này càng cao. Ước tính sơ bộ, với cách thu phí dịch vụ trên thì BIC VN thu về ít nhất 115 tỉ đồng khi bán 378 căn hộ.

Hay như tòa nhà Athena Complex Pháp Vân (Q.Hoàng Mai, Hà Nội), do Công ty TNHH phát triển đô thị và xây dựng 379 và Công ty CP công nghiệp Hàn Việt làm chủ đầu tư, có giá bán khoảng 18 – 21 triệu đồng/m2 đưa ra từ hồi tháng 3.2019 đến nay. Tuy nhiên, giá bán thực tế của căn hộ dự án này lại cao hơn giá hợp đồng mua bán. Số tiền chênh, dao động 50 – 340 triệu đồng mỗi căn được quy về “hệ số” và không có hóa đơn cho phần này.

Đó là những ví dụ cho thấy thời gian gần đây, trên thị trường bất động sản đang nở rộ tình trạng bán nhà “hai giá” ở cả các dự án nhà ở thương mại thay vì chỉ giới hạn ở các dự án Nhà ở xã hội như trước đây. Với kiểu bán nhà này, để sở hữu căn hộ, người mua không chỉ phải trả tiền trên hợp đồng mua bán mà còn phải trả thêm tiền chênh lớn dưới các hình thức hợp đồng góp vốn, phí dịch vụ, cơ hội mua… Điều này được nhân viên môi giới tại không ít dự án giải thích là sẽ có lợi cho cả hai bên, người mua đỡ phải chịu khoản thuế từ số tiền ngoài hợp đồng, chủ đầu tư bớt phải đóng thuế.

Theo khảo sát của Thanh Niên, không chỉ chung cư thương mại, tại một số dự án liền kề, nhà phố thương mại, đất phân lô ở Hà Nội cũng diễn ra tình trạng trên. Chẳng hạn, khách mua đất tại dự án khu đô thị New City (Phố Nối, Hưng Yên) do Công ty CP bất động sản Thăng Long làm chủ đầu tư thì lô đất sẽ được chia thành 2 khoản khác nhau. Giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng sẽ thấp hơn giá khách phải thanh toán. Phần tiền chênh khoảng 130 – 560 triệu đồng/lô được quy về “phí dịch vụ”.

Hay các lô liền kề tại dự án Golden Pearl (khu đô thị Kim Văn – Kim Lũ, Hoàng Mai, Hà Nội) được bán với giá thực tế khoảng 98 – 102 triệu đồng/m2. Dù thế, với các lô có diện tích 71 m2 và 115 m2, tiền hạch toán trong hợp đồng mua bán gồm đất và xây thô thấp hơn so với giá trị thật của toàn lô là 3,4 tỉ đồng và 6,5 tỉ đồng. Khách sẽ phải thanh toán phần tiền chênh cho khoản mục với tên gọi “cơ hội mua”.

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết việc mua bán có tiền chênh ngoài hợp đồng bằng hình thức kê khai hai giá khi bán hàng là hành vi vi phạm pháp luật về thuế của doanh nghiệp, góp phần khiến thị trường bất động sản thiếu minh bạch. Người mua nhà chấp nhận điều này để đỡ phải chịu khoản thuế từ số tiền ngoài hợp đồng là tiếp tay cho chủ đầu tư trốn thuế.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, cũng nhận định tình trạng người dân khi giao dịch đất đai, bất động sản thường ghi thấp giá trị đất xuống để trốn một phần thuế khá phổ biến. Theo ông Võ, điều này tiềm ẩn rủi ro pháp lý khi hợp đồng bị tòa tuyên bố vô hiệu và bên mua chỉ trả bên bán số tiền ghi theo hợp đồng giao dịch. Việc này còn làm tác động đến xác lập cơ sở dữ liệu giá đất thị trường do giá đất thực không được ghi nhận trên các hợp đồng giao dịch đất đai.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng hiện nay cơ chế chưa thực sự chặt chẽ khi chỉ có một phương pháp tính thuế là đánh thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá trị hợp đồng với chuyển nhượng bất động sản. Việc kê khai giá bán trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế sẽ khiến thu thuế của nhà nước giảm xuống.