Có một thực tế là, tại những vùng nông thôn yên tĩnh, nhiều giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được thực hiện chính thức, hay còn gọi là giao dịch “ngầm”.

Đa số là hợp đồng viết tay

Hiện nay, bất động sản nông nghiệp gần như không được đề cập tới trong bất kỳ báo cáo nào về thị trường bất động sản.

Trên thế giới, nhất là tại những đất nước có kinh tế nông nghiệp phát triển, thị trường bất động sản nông nghiệp được đánh giá là một phân khúc có tiềm năng lớn. Trong khi tại Việt Nam, dù là một nước nông nghiệp, nhưng phân khúc bất động sản này gần như bị lãng quên.

Về giao dịch các bất động sản nông nghiệp, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng hiện nay các nhà đầu tư cũng như người đang sử dụng thường chỉ quan tâm tới đất nông nghiệp khi nhìn thấy khả năng có thể dễ dàng chuyển sang đất phi nông nghiệp.

Nói cách khác, các giao dịch về quyền sử dụng đất thuộc nhóm đất nông nghiệp chỉ được quan tâm thực hiện theo đúng các thủ tục do pháp luật quy định tại các khu vực đô thị, khu vực nông thôn được quy hoạch trở thành đô thị và khu vực nông thôn tiếp giáp đô thị.

Tại những vùng nông thôn yên tĩnh, tức là không thuộc vùng đô thị và cận đô thị, nhiều giao dịch về quyền sử dụng đất không được thực hiện chính thức, mà là giao dịch ngầm, tức giao dịch chỉ dựa vào hợp đồng viết tay giữa các bên và không thực hiện đúng các thủ tục pháp lý.

Thậm chí, tại một số địa phương, người dân còn không nhận “sổ đỏ” đã cấp vì phải mất chi phí nghĩa vụ tài chính. So với mức sống đô thị, mức chi phí đó khá thấp, nhưng lại là khá cao so với thu nhập tại địa phương đó.

Ngược lại, tại các khu vực đô thị và cận đô thị, đất nông nghiệp lại bị bỏ hoang vì thu nhập từ sử dụng đất nông nghiệp không đủ chi cho mức sống đô thị. Các chủ sử dụng đất đã chuyển lao động sang khu vực phi nông nghiệp nhưng không chính thức nên vẫn phải giữ lại đất nông nghiệp để “phòng thân”.

GS. Đặng Hùng Võ

Ông Võ cho rằng, Luật đất đai 2013 đang tạo nên các nút thắt rất nghiêm trọng. Áp dụng luật này thì không thể thực hiện được tích tụ và tập trung đất đai để phát triển được nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao.

Cụ thể, các tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân sau ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành đều phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.

Khi đó, các doanh nghiệp muốn đầu tư trên đất nông nghiệp vừa phải mua quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, vừa phải trả tiền thuê chính đất đó cho Nhà nước. Điều này khiến chi phí về đất đai tăng lên gấp đôi, doanh nghiệp không mặn mà.

Mặt khác, nút thắt này cũng không tạo được mối quan hệ có độ tin cậy cao giữa doanh nghiệp và người nông dân đang sử dụng đất. Nhiều hợp đồng liên kết thường bị bên này hay bên kia đơn phương xóa bỏ khi giá nông sản trên thị trường biến động mạnh so với mặt bằng giá lúc ký kết hợp đồng.

Đưa đất nông nghiệp lên sàn giao dịch

Ông Võ cho rằng, để tháo gỡ những nút thắt trên, trước hết, cần rà soát lại về mặt pháp luật để có thể đưa ra các giải pháp đổi mới pháp luật đất đai hướng tới mở rộng dần phần thị trường giao dịch chính thức và thu hẹp dần phần thị trường phi chính thức.

“Cách thức này không chỉ có tác động hoàn chỉnh thị trường giao dịch mà còn có chức năng bảo đảm an toàn cho các giao dịch giữa doanh nghiệp và nông dân đang sử dụng đất, làm tăng lòng tin giữa hai bên”, ông Võ cho biết.

Theo ông Võ, Việt Nam cần giao nhiệm vụ cho một doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm bảo đảm mạng lưới các trung tâm giao dịch quyền sử dụng đất nông nghiệp tới tận thôn, bản như một mạng lưới sàn giao dịch bất động sản nông nghiệp. Nhiệm vụ này có thể giao cho Tổ chức Phát triển quỹ đất.

Mặt khác, các nghĩa vụ tài chính đối với giao dịch đất đai nông nghiệp cũng cần được miễn, giảm ở mức cao nhất. Như vậy, người nông dân cảm thấy thủ tục đơn giản, chi phí rất thấp sẽ sẵn sàng thực hiện các giao dịch chính thức.

Mạng lưới sàn giao dịch bất động sản nông nghiệp còn có nhiệm vụ chắp nối các giao dịch thuê đất để giải quyết tình trạng đất nông nghiệp bị bỏ hoang tại khu vực đô thị và cận đô thị. Các doanh nghiệp nông nghiệp công nghệ cao hoàn toàn có thể đầu tư nông nghiệp đô thị dựa trên tiếp cận đất đai thông qua hình thức thuê đất bỏ hoang này.

Mạng lưới sàn giao dịch này cũng trở thành đầu mối để chắp nối, bảo đảm lòng tin giữa các doanh nghiệp nông nghiệp và các hộ nông dân tại địa phương.

Ông Võ đề nghị không nên để UBND của bất kỳ cấp nào phải tham gia trực tiếp vào mối quan hệ dân sự – kinh doanh này. Tổ chức Hội Nông dân các cấp cần tham gia với các sàn giao dịch bất động sản nông nghiệp theo sự điều hành của Tổ chức Phát triển quỹ đất như một bên giám sát với tư cách đại diện cho lợi ích của nông dân.