Vị luật sư này chỉ ra 4 tình huống mà người mua BĐS hay gặp phải và cũng đang trở thành câu chuyện “nóng” trên thị trường địa ốc hiện nay. Nhà đầu tư (NĐT) nên biết để tránh.

Kiểu huy động vốn Ponzi của Địa ốc Alibaba

Theo luật sư Lộc, trước câu chuyện về Công ty Địa ốc Alibaba mà báo chí đưa thông tin thời gian gần đây, cho thấy: Đây là mô hình kinh doanh kiểu làm ăn Ali, mà ở đó loại hình BĐS chưa đủ điều kiện kinh doanh thông qua cách huy động vốn theo phương pháp Ponzi đa cấp tiếp nối.

“Cách làm ăn này có rất nhiều vấn đề bàn cãi, từ việc xử phạt vi phạm hành chính đến vấn đề kinh doanh ngành nghề và vấn đề hình sự”, Luật sư này nhấn mạnh.

Theo Luật sư Lộc, có 5 vấn đề trong câu chuyện của cách làm ăn Ali.

Huy động vốn: Huy động vốn trái phép

Thỏa thuận dân sự: Chưa đủ điều kiện kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật, tức là chưa được phép cho người bán sản phẩm ra thị trường.

Nghĩa vụ của chủ đất: Khi chưa đủ điều kiện kinh doanh BĐS thì chủ đất chưa được cấp quyền thì không thể ủy quyền cho nhân viên bán ra thị trường được.

Trách nhiệm của nhân viên: Chưa được phân quyền nhưng vẫn tham gia do chưa nắm rõ pháp luật.

Người mua: Đang mua sản phẩm BĐS không rõ về pháp lý và tiếp tục bán đi cho người khác là chưa ổn.

“Đây là kiểu làm ăn không phù hợp với quy định của pháp luật. Cái sai nằm ở vấn đề pháp lý. Không chỉ Ali mà hiện tại có thể có khá nhiều doanh nghiệp địa ốc dính phải vấn đề này”, Luật sự Lộc khẳng định.

Đầu tư vào đất nền chưa đầy đủ pháp lý, chưa rõ quy hoạch

Đây là phân khúc rất nhiều NĐT đầu tư tham gia, có thể đáp ứng được 2 tiêu chí là: Tạo giá trị lâu bền và lướt sóng.

Chính vì sự hấp dẫn này mà đầu tư vào đất nền phát sinh rất nhiều tiêu cực. Có những người thấy mảnh đất đẹp liền mua lại và chia lô bán nền. Sau đó, người người ào ào vào mua mà không quan tâm đến quy hoạch, pháp lý, đường xá, chính sách….

Trong khi đó chủ đất thì dùng các thủ thuật để đánh vào lòng tham của NĐT như: Thủ thuật bánh vẽ dự án, bánh vẽ quy hoạch và “tựa bóng ông lớn”. Theo Luật sư này, thực tế có rất nhiều hồ sơ bán đất giả con dấu nếu người mua không hiểu biết pháp luật, thiếu thông tin và cách thức kiểm tra quy hoạch thì rất dễ bị đánh lừa niềm tin.

Chỉ cần có mặt “ông lớn” là giá đất ở đó ngay lập tức tăng cao. Thậm chí giả mạo “bóng ông lớn” để lừa người mua bằng các văn bản về việc đầu tư vào khu vực nào đó. Theo ông Lộc, những văn bản kiểu này vẫn tồn tại trên thị trường và người mua bị lừa rất nhiều.

“Khi đầu tư vào đất nền để tạo giá trị thì phải tạo giá trị trên tài sản hợp pháp chứ không phải tạo giá trị trên tài sản chưa đủ điều kiện kinh doanh. Nếu biết bản thân mua một mảnh đất sai sót về mặt pháp lý, sau đó tiếp tục bán cho người khác để sinh lời thì đó không phải là đầu tư sinh lời”, ông Lộc nhấn mạnh.

Mua bán …cọc

“Cọc” nghĩa là mua ngay thời điểm trước công chứng (trước chuyển nhượng dự án).

Chính vì thực hiện giao dịch “cọc” này quá dễ dàng nên đã tạo kẽ hở cho nhiều cú lừa vì rất nhiều người không rõ mua bán cọc là gì.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Lộc, đây là một thỏa thuận dân sự chưa tiệm cận đến Luật kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật.

Hình thức này chủ yếu là thỏa thuận dân sự giữa người bán và người mua. Trong trường hợp đó, người mua phải chấp nhận theo luật chơi vẽ ra bởi bên bán.

“Chính vì hợp đồng đa phần do bên bán đặt ra cho nên rủi ro nằm ở những người không biết thẩm định và thiếu kiến thức về pháp lý”, Luật sư Nguyễn Văn Lộc nhấn mạnh.

Đất không hình thành đơn vị ở có tính pháp lý chưa rõ ràng

Đó là những dự án cao cấp như Villa Resort, condotel….được quảng cáo cấp sổ đỏ lâu dài và cam kết lợi nhuận.

Có 3 vấn đề ở loại hình BĐS này là cam kết (có những cam kết thể hiện luôn trên văn bản); thực hiện cam kết và giải quyết vướng mắc từ cơ quan chức năng. Từ các vấn đề này mới xảy ra xung đột giữa 2 bên.

Vừa qua thông tin thu hồi sổ đỏ 1 condotel ở Đà Nẵng cho thấy, nếu mua bán loại hình condotel thì thỏa thuận 2 bên như thế nào thì sẽ như vậy. Chủ yếu là căn cứ vào hợp đồng khai thác/mua bán căn hộ nghỉ dưỡng giữa hai bên. “Nếu bên nào nắm đường lưỡi thì bên đó chết”, Luật sư Lộc nhấn mạnh.

Theo vị luật sư này, condotel là đầu tư lướt sóng vì pháp lý chưa ổn. Hiện tại chưa có tiêu chí nào để khẳng định đây là loại hình đầu tư giá trị, bền vững. Nếu đã là sản phẩm đầu tư lướt sóng thì NĐT phải theo các nguyên tắc của đầu tư lướt sóng.