Tại một hội thảo về xu hướng đầu tư trên thị trường BĐS năm 2019 mới đây, một số nhà đầu tư khẳng định rằng sau một thời gian tăng trưởng nóng, hiện nay, thị trường BĐS đang có chiều hướng chững lại, nhất là ở phân khúc BĐS cao cấp. Một trong những nguyên nhân tác động đến thị trường BĐS là do nguồn vốn tín dụng đối với BĐS đã được ngành NH kiểm soát chặt chẽ hơn.

Theo đó, việc cho vay đối với từng lĩnh vực nói chung hay bất động sản nói riêng tùy thuộc vào sự điều chỉnh của mỗi ngân hàng. Ví dụ sắp tới khoản cho vay kinh doanh bất động sản trên 3 tỉ đồng sẽ được tính hệ số rủi ro là 200% trong khi hệ số rủi ro đối với cho vay nhà ở xã hội chỉ là 50%.

Tùy theo khả năng của từng ngân hàng có thể lựa chọn các dự án, khách hàng cho vay phù hợp. Ngân hàng nào hệ số cho vay rủi ro còn thấp thì sẽ thoải mái hơn trong khi đơn vị nào hệ số đó gần chạm đỉnh thì sẽ thận trọng hơn.

Theo các chuyên gia kinh tế, đối với thị trường BĐS, nguồn vốn tín dụng chiếm đến 70% nên chỉ cần có sự tác động thay đổi lãi suất hay giảm nguồn vốn sẽ tác động lớn đến lĩnh vực này. Những năm gần đây, thị trường BĐS phát triển ồ ạt, trong đó nổi lên dòng sản phẩm cao cấp nghỉ dưỡng condotel.

Hiện nay, các ngân hàng siết chặt dòng vốn vay cho phân khúc này là phù hợp. Tuy nhiên, nguồn vốn dành cho phát triển nhà ở xã hội lại quá ít. Nên chăng ngành ngân hàng tập trung nguồn vốn cho vay nhà ở xã hội. Thị trường BĐS vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn. Vì thế, siết tín dụng BĐS cần có lộ trình để doanh nghiệp hạn chế khó khăn, tính toán phương án phù hợp.

Trong thời gian tới, nhằm tăng cường quản lý, kiểm soát rủi ro trong cho vay BĐS, các chi nhánh tổ chức tín dụng sẽ kiểm soát chặt chẽ mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng lớn, nhóm khách hàng lớn vay vốn đầu tư vào các dự án BĐS có quy mô lớn, phân khúc BĐS cao cấp, biệt thự, khu nghỉ dưỡng, các công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng để ở (officetel, condotel…); chỉ xem xét cấp tín dụng đối với các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, khách hàng có khả năng trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn; thận trọng xem xét cho vay góp vốn đầu tư kinh doanh BĐS, cho vay đối với các nhà đầu tư thứ cấp.

Đồng thời, thường xuyên rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ của các dự án BĐS, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản đảm bảo để có biện pháp xử lý thích hợp. Các NH không cấp tín dụng đối với các nhu cầu vay vốn để đầu cơ hoặc thực hiện các dự án tiềm ẩn mức độ rủi ro cao; thực hiện tốt công tác truyền thông, giải thích rõ về quyền lợi và trách nhiệm của khách hàng là chủ đầu tư, người mua nhà trong việc phối hợp với NH thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo đúng quy định của pháp luật, tránh tình trạng khiếu kiện ảnh hưởng đến hoạt động NH.

“Bằng việc siết chặt nguồn vốn vay như thế này, nhiều ngân hàng đã có chính sách phù hợp để điều tiết nguồn vốn cho vay vào lĩnh vực BĐS, có biện pháp hạn chế vay đầu cơ bằng công cụ lãi suất. Do vậy, các doanh nghiệp địa ốc không còn cách nào khách hơn là phải chủ động giảm bớt gánh nặng vốn vay từ các ngân hàng thương mại, tìm kiếm sự hợp tác với nhiều đối tác khác, xây dựng doanh nghiệp minh bạch, vững mạnh để kêu gọi vốn đầu tư từ bên ngoài”, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho biết.

Tuy nhiên, ông Trần Đình Cường, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chi nhánh TP.HCM, khẳng định việc hạn chế vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn không làm mất đi nguồn vốn của doanh nghiệp. NHNN đã đặt vấn đề thận trọng trong cho vay ở các lĩnh vực rủi ro như dự án BOT, lĩnh vực xây dựng BĐS từ 2 – 3 năm nay và đây không phải vấn đề mới. Trong đó, NHNN chủ trương giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 45% xuống 40% năm nay và giảm ở các năm tiếp theo.

Ông Cường khẳng định chỉ tiêu vốn ngắn hạn này áp dụng cho tất cả ngành nghề, không chỉ riêng BĐS. Hơn nữa, thống kê của NHNN cho thấy các nhà băng chỉ sử dụng chỉ tiêu này ở khoảng 35 – 36% và không hề đụng trần đến 40%.

Vì thế, ông Cường trấn an các doanh nghiệp hãy yên tâm, ngân hàng hạn chế cho vay vì quy định này. Chưa kể, việc cho vay đối với từng lĩnh vực nói chung hay BĐS nói riêng tùy thuộc vào sự điều chỉnh của mỗi ngân hàng.

Tại một hội thảo về xu hướng đầu tư trên thị trường BĐS năm 2019 mới đây, một số nhà đầu tư khẳng định rằng sau một thời gian tăng trưởng nóng, hiện nay, thị trường BĐS đang có chiều hướng chững lại, nhất là ở phân khúc BĐS cao cấp. Một trong những nguyên nhân tác động đến thị trường BĐS là do nguồn vốn tín dụng đối với BĐS đã được ngành NH kiểm soát chặt chẽ hơn.

Theo đó, việc cho vay đối với từng lĩnh vực nói chung hay bất động sản nói riêng tùy thuộc vào sự điều chỉnh của mỗi ngân hàng. Ví dụ sắp tới khoản cho vay kinh doanh bất động sản trên 3 tỉ đồng sẽ được tính hệ số rủi ro là 200% trong khi hệ số rủi ro đối với cho vay nhà ở xã hội chỉ là 50%.

Tùy theo khả năng của từng ngân hàng có thể lựa chọn các dự án, khách hàng cho vay phù hợp. Ngân hàng nào hệ số cho vay rủi ro còn thấp thì sẽ thoải mái hơn trong khi đơn vị nào hệ số đó gần chạm đỉnh thì sẽ thận trọng hơn.

Theo các chuyên gia kinh tế, đối với thị trường BĐS, nguồn vốn tín dụng chiếm đến 70% nên chỉ cần có sự tác động thay đổi lãi suất hay giảm nguồn vốn sẽ tác động lớn đến lĩnh vực này. Những năm gần đây, thị trường BĐS phát triển ồ ạt, trong đó nổi lên dòng sản phẩm cao cấp nghỉ dưỡng condotel.

Hiện nay, các ngân hàng siết chặt dòng vốn vay cho phân khúc này là phù hợp. Tuy nhiên, nguồn vốn dành cho phát triển nhà ở xã hội lại quá ít. Nên chăng ngành ngân hàng tập trung nguồn vốn cho vay nhà ở xã hội. Thị trường BĐS vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn. Vì thế, siết tín dụng BĐS cần có lộ trình để doanh nghiệp hạn chế khó khăn, tính toán phương án phù hợp.

Trong thời gian tới, nhằm tăng cường quản lý, kiểm soát rủi ro trong cho vay BĐS, các chi nhánh tổ chức tín dụng sẽ kiểm soát chặt chẽ mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng lớn, nhóm khách hàng lớn vay vốn đầu tư vào các dự án BĐS có quy mô lớn, phân khúc BĐS cao cấp, biệt thự, khu nghỉ dưỡng, các công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng để ở (officetel, condotel…); chỉ xem xét cấp tín dụng đối với các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, khách hàng có khả năng trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn; thận trọng xem xét cho vay góp vốn đầu tư kinh doanh BĐS, cho vay đối với các nhà đầu tư thứ cấp.

Đồng thời, thường xuyên rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ của các dự án BĐS, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản đảm bảo để có biện pháp xử lý thích hợp. Các NH không cấp tín dụng đối với các nhu cầu vay vốn để đầu cơ hoặc thực hiện các dự án tiềm ẩn mức độ rủi ro cao; thực hiện tốt công tác truyền thông, giải thích rõ về quyền lợi và trách nhiệm của khách hàng là chủ đầu tư, người mua nhà trong việc phối hợp với NH thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo đúng quy định của pháp luật, tránh tình trạng khiếu kiện ảnh hưởng đến hoạt động NH.

“Bằng việc siết chặt nguồn vốn vay như thế này, nhiều ngân hàng đã có chính sách phù hợp để điều tiết nguồn vốn cho vay vào lĩnh vực BĐS, có biện pháp hạn chế vay đầu cơ bằng công cụ lãi suất. Do vậy, các doanh nghiệp địa ốc không còn cách nào khách hơn là phải chủ động giảm bớt gánh nặng vốn vay từ các ngân hàng thương mại, tìm kiếm sự hợp tác với nhiều đối tác khác, xây dựng doanh nghiệp minh bạch, vững mạnh để kêu gọi vốn đầu tư từ bên ngoài”, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho biết.

Tuy nhiên, ông Trần Đình Cường, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chi nhánh TP.HCM, khẳng định việc hạn chế vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn không làm mất đi nguồn vốn của doanh nghiệp. NHNN đã đặt vấn đề thận trọng trong cho vay ở các lĩnh vực rủi ro như dự án BOT, lĩnh vực xây dựng BĐS từ 2 – 3 năm nay và đây không phải vấn đề mới. Trong đó, NHNN chủ trương giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 45% xuống 40% năm nay và giảm ở các năm tiếp theo.

Ông Cường khẳng định chỉ tiêu vốn ngắn hạn này áp dụng cho tất cả ngành nghề, không chỉ riêng BĐS. Hơn nữa, thống kê của NHNN cho thấy các nhà băng chỉ sử dụng chỉ tiêu này ở khoảng 35 – 36% và không hề đụng trần đến 40%.

Vì thế, ông Cường trấn an các doanh nghiệp hãy yên tâm, ngân hàng hạn chế cho vay vì quy định này. Chưa kể, việc cho vay đối với từng lĩnh vực nói chung hay BĐS nói riêng tùy thuộc vào sự điều chỉnh của mỗi ngân hàng.